千葉県内で新築用の土地を探していると、古い家や長期間使用されていない空き家が残っている物件を見かけることがあります。
特に勝浦市をはじめ、いすみ市、御宿町、鴨川市、館山市、南房総市、九十九里沿岸などでは、希望する地域で更地が見つからず、空き家付き土地を購入して解体・新築する方法を検討する方も少なくありません。
空き家付き土地には、希望する地域で土地を見つけやすい、水道や電気がすでに引き込まれている可能性があるなどのメリットがあります。
しかし、土地の価格だけを見て購入すると、契約後に次のような問題が分かることがあります。
「想定より解体費用が高かった」
「土地の境界が確定していなかった」
「前面道路が建築基準法上の道路ではなかった」
「古い家は建っているのに、建て替えが難しかった」
「浄化槽や井戸、古い基礎の撤去費が追加された」
「海に近く、塩害で屋根や金物が傷んでいた」
このような失敗を避けるためには、空き家付き土地を購入する前に、建物、土地、道路、境界、インフラを一体として調査することが重要です。
今回は、「勝浦 工務店」と検索して土地選びや新築の相談先を探している方をはじめ、千葉県沿岸部で空き家付き土地の購入を検討している方に向けて、解体費用・境界・接道の確認ポイントを、高堀工務店勝浦営業所が解説します。
空き家付き土地を買うメリット
空き家が建っている土地には、何も建っていない土地とは異なるメリットがあります。
希望する地域で土地を見つけやすい
駅や海、商店、病院などに近い地域では、新しく売り出される更地が少ないことがあります。
更地だけでなく、空き家付き土地まで対象を広げることで、土地探しの選択肢を増やせます。
勝浦市の町中や海沿いだけでなく、鴨川、館山、南房総、九十九里など、既存住宅が多い地域でも有効な探し方です。
生活インフラが残っている可能性がある
以前まで住宅として使用されていた土地には、水道、電気、排水設備、敷地への進入口などが残っていることがあります。
ただし、「設備があること」と「新築に再利用できること」は同じではありません。
古い給水管の口径が不足している、排水管が破損している、浄化槽が新築計画に合わないなどの理由で、更新が必要になる場合があります。
周囲の暮らしを想像しやすい
既存住宅があれば、日当たり、風向き、隣家との距離、道路から玄関までの動線などを確認しやすくなります。
一方、現在の建物位置が最適とは限りません。
新築時には、駐車場、庭、眺望、潮風、台風時の風向きなどを改めて確認し、土地に合った配置を考える必要があります。
土地を買う前に解体費用を確認する
空き家付き土地では、土地代と新築費用に加えて、既存建物の解体費用が必要です。
解体費用は、建物の延床面積だけでは決まりません。
同じ大きさの木造住宅でも、道路、残置物、使用建材、敷地の高低差などによって金額は変わります。
土地を契約する前に、解体業者や工務店による現地調査を受け、できるだけ具体的な見積もりを確認しましょう。
解体費用を左右する主な条件
建物の構造と大きさ
木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造では、解体方法や廃材の量が異なります。
一般的には、建物が大きく、構造が頑丈になるほど、重機作業、分別、運搬、処分にかかる費用が増えやすくなります。
増築を繰り返している住宅では、登記上の床面積と実際の建物面積が異なることもあるため、現況確認が必要です。
家具や家電などの残置物
空き家の中に家具、布団、衣類、食器、家電製品などが残っている場合、建物本体の解体とは別に処分費用がかかります。
特に、冷蔵庫、テレビ、エアコン、洗濯機などは、一般的な建築廃材と同じようには処分できません。
売買契約前に、残置物を売主が処分するのか、現状のまま買主へ引き渡すのかを明確にしておきましょう。
前面道路と工事車両の進入
勝浦の町中や沿岸部の古い集落には、道路が狭く、大型の重機やダンプが入れない土地があります。
工事車両が建物の近くまで入れなければ、次の作業が必要になることがあります。
・小型重機を使用する
・廃材を人の手で運ぶ
・小型車へ積み替える
・離れた場所に車両や重機を置く
・道路使用や交通誘導の手配を行う
・近隣の土地や駐車場を一時的に借りる
海沿いの狭い道路、山間部の坂道、町中の路地などでは、建物の大きさ以上に搬出条件が解体費へ影響することがあります。
隣家との距離
隣家との間隔が狭い土地では、通常より丁寧な解体作業が必要です。
重機を自由に動かせない場合は手作業が増え、防音、防じん、養生などにも費用がかかります。
屋根や外壁が隣家と近接している場合は、隣家へ傷を付けないよう、解体方法を細かく計画しなければなりません。
庭木・庭石・ブロック塀
解体見積もりが「建物本体のみ」になっていることがあります。
敷地内に大きな庭木、庭石、物置、ブロック塀、門柱、カーポートなどがある場合は、撤去範囲を確認しましょう。
駐車場や新築住宅の配置によっては残せるものもあります。
新築計画を決める前にすべて撤去してしまうと、後から外構をつくり直す費用が発生する可能性があります。
浄化槽・汲み取り便槽・井戸
古い住宅には、現在使用していない浄化槽、汲み取り便槽、井戸が残っている場合があります。
これらを撤去または埋め戻す費用が、最初の見積もりに含まれているか確認しましょう。
井戸については、地域の慣習や土地の状態にも配慮しながら、適切な方法で処理する必要があります。
地中埋設物
建物を解体した後、地中から古い基礎、コンクリート、配管、廃材などが見つかることがあります。
購入前には確認できない場合もありますが、地中埋設物が出た場合の追加費用や処分方法を、見積書や契約書で確認しておくことが大切です。
アスベスト調査が必要
古い住宅の屋根材、外壁材、天井材、床材などには、アスベストを含む建材が使われている可能性があります。
現在は、建築物の解体・改修工事を行う際、原則として有資格者による事前調査が必要です。一定規模以上の工事では、調査結果を行政へ報告する手続きも必要になります。建築物の解体では、対象床面積の合計が80平方メートル以上の場合が報告対象です。
アスベスト含有建材が見つかると、飛散を防止しながら撤去・処分しなければならないため、解体費用が増える可能性があります。
築年数だけで「アスベストは使われていない」と判断せず、見積もり時に事前調査費と、含有が確認された場合の対応を確認しましょう。
80平方メートル以上の解体工事では届出を確認
コンクリート、木材、アスファルト・コンクリートなどの特定建設資材が使われている建物で、解体する床面積の合計が80平方メートル以上の場合は、建設リサイクル法の対象となります。
対象工事の発注者は、原則として工事着手の7日前までに、分別解体などの計画を届け出る必要があります。
実際には解体業者や工務店が書類作成を支援することもありますが、発注者として必要な手続きが行われているか確認することが大切です。
土地の境界を必ず確認する
空き家付き土地で特に多い問題の一つが、境界です。
古い住宅地では、境界標がなくなっていたり、塀の位置と実際の境界が異なっていたりすることがあります。
「昔からこの塀が境界だと言われている」という説明だけでは、正確な位置を判断できません。
土地を購入する前に、次の資料や現地状況を確認しましょう。
・公図
・地積測量図
・確定測量図
・境界確認書
・現地の境界標
・道路との境界
・隣地所有者との確認状況
境界が確定していなければ、希望する大きさの家が入らなかったり、駐車場の幅を確保できなかったりする可能性があります。
数センチの違いが計画を変えることもある
広い土地では数センチの差が建築計画へ大きく影響しないこともあります。
しかし、間口が狭い土地や隣家との距離が近い土地では、わずかな境界の違いが、次の項目に影響します。
・建物の幅
・駐車場の使いやすさ
・玄関までの通路
・室外機や給湯器の設置
・工事用足場の設置
・外壁の点検や修理
・窓と隣家との距離
境界が曖昧な土地では、売主側に確定測量を依頼できるか、不動産会社へ相談しましょう。
塀・屋根・雨樋の越境を確認する
境界と合わせて確認したいのが、越境です。
古い住宅では、次のものが隣地へ出ていることがあります。
・屋根や軒先
・雨樋
・ブロック塀
・物置
・室外機
・植木の枝や根
・水道管、排水管
・電線や支線
反対に、隣家の屋根や塀が購入予定地へ入っている場合もあります。
既存住宅を解体すれば、自分の建物側の越境は解消できる可能性がありますが、隣地側の越境は購入後も残ることがあります。
すぐに撤去できない場合は、将来の建て替えや修理時にどのように対応するか、書面を取り交わしておく方法もあります。
現在家が建っていても、建て替えられるとは限らない
空き家が建っているからといって、新しい住宅も問題なく建てられるとは限りません。
古い建物は、現在の建築基準法上の道路や接道条件が整う前に建てられている場合があります。
都市計画区域・準都市計画区域内では、建築物の敷地は原則として、幅員4メートル以上の建築基準法上の道路へ2メートル以上接している必要があります。
土地の前に舗装された道があっても、その道が建築基準法上の道路として認められているとは限りません。
購入前に、行政窓口や建築士、工務店を通じて道路の種類を確認することが重要です。
接道で確認したい項目
道路の種類
前面の道が次のどれに該当するのかを確認します。
・建築基準法上の道路
・幅員4メートル未満のいわゆる2項道路
・私道
・農道や通路
・建築基準法上の道路ではない道
道路の扱いによって、建築可能な範囲や必要な手続きが変わります。
接している長さ
敷地が道路へどの程度接しているかを確認します。
旗竿地の細い通路部分では、登記上の幅だけでなく、塀や電柱などを除いた実際の有効幅も重要です。
セットバック
前面道路の幅員が4メートル未満の場合は、建て替え時に道路の中心線などから敷地を後退させる必要が生じることがあります。
後退部分には原則として建物や塀を設けられないため、現在の住宅より新しい家が小さくなる可能性があります。
私道の権利
私道に接する土地では、道路を通行できることだけでなく、水道管や排水管を敷設するために掘削できるかも確認します。
私道の所有者が複数いる場合は、工事前に複数人から承諾を得なければならない可能性があります。
土地を購入する前に、次の点を確認しましょう。
・私道の持分があるか
・自動車で通行できるか
・工事車両も通行できるか
・水道や排水工事のために掘削できるか
・道路の補修費を誰が負担するか
・将来の修理時にも使用できるか
千葉県沿岸部では工事搬入にも注意
勝浦市だけでなく、千葉県の沿岸地域には、海と山の間に住宅が集まる地域や、古い漁村・別荘地・住宅地があります。
そのため、前面道路はあるものの、大型トラックやクレーン車が入れない土地もあります。
土地購入前には、日常生活で車が入れるかだけでなく、新築工事に必要な車両が入れるかを確認しましょう。
解体・新築工事では、次の車両を使用する可能性があります。
・解体用の重機
・廃材を運ぶダンプ
・木材や建材を運ぶトラック
・クレーン車
・コンクリートミキサー車
・コンクリートポンプ車
・地盤改良用の重機
車両が入れない場合は、小型車への積み替え、人力運搬、小型重機の使用などによって、工事費と工期が増えることがあります。
海沿いの空き家は塩害と風害も確認する
千葉県の沿岸地域で空き家付き土地を購入する場合は、土地や道路だけでなく、建物の塩害も確認しましょう。
解体予定の住宅であっても、屋根材や外壁材の劣化状態は、解体方法や廃材処分へ影響することがあります。
特に確認したいのは次の部分です。
・トタン屋根や金属屋根のサビ
・棟板金や水切り
・外壁を固定するビス
・雨樋と支持金具
・バルコニーの手すり
・物置やカーポート
・給湯器や室外機
・ブロック塀やフェンス
強風で屋根や外壁の一部が外れかけている空き家では、解体工事を始める前に安全対策が必要になる場合があります。
また、新築時には、同じ土地で塩害や強風が繰り返されることを前提として、屋根、外壁、窓、設備を選ぶ必要があります。
土地の高低差・擁壁・排水も確認する
道路より高い土地や擁壁の上に建つ空き家では、建物を解体した後も擁壁が安全に残るか確認します。
既存住宅の基礎と擁壁が近接または一体化している場合は、建物だけを簡単に撤去できないことがあります。
確認したいポイントは次のとおりです。
・擁壁にひび割れや傾きがないか
・水抜き穴が機能しているか
・建物の基礎と擁壁がつながっていないか
・解体後に土が崩れる可能性がないか
・新築住宅を擁壁からどの程度離す必要があるか
・雨水をどこへ排水するか
・擁壁を補修または再築造する必要があるか
土地代と建物解体費だけでなく、造成、擁壁、排水工事まで含めて総額を確認することが大切です。
水道・浄化槽・排水設備を確認する
空き家には、古い水道管や浄化槽が残っていることがあります。
新築時に再利用できれば費用を抑えられる可能性がありますが、次の理由で更新が必要になる場合があります。
・給水管が老朽化している
・管の口径が不足している
・新しい建物の位置と配管位置が合わない
・浄化槽が古く使用できない
・放流先を確認できない
・排水管が隣地を通っている
・雨水と生活排水の経路が不明
・井戸水の水量や水質を確認できない
沿岸部では、水道管や屋外設備の金属部分が潮風の影響を受けていることもあります。
見た目だけで再利用を判断せず、設備業者や工務店へ確認してもらいましょう。
解体後は建物滅失登記が必要
登記されている建物を完全に取り壊した場合は、建物滅失登記を行います。
建物の所有権登記名義人などは、原則として建物が滅失した日から1か月以内に申請する必要があります。
自分で申請することもできますが、土地家屋調査士へ依頼する方法もあります。
建物滅失登記を行わないままにすると、存在しない建物が登記簿上に残り、新築時の登記や土地売却に影響する可能性があります。
土地購入前に確認したい費用項目
空き家付き土地を購入する際は、少なくとも次の費用を想定しておきましょう。
土地・契約関係
・土地と建物の購入代金
・不動産仲介手数料
・登記、司法書士費用
・不動産取得税
・住宅ローン関係費用
・測量、境界確定費用
解体関係
・建物本体の解体
・残置物の処分
・アスベストの事前調査
・アスベスト含有建材の撤去
・基礎、浄化槽、井戸の撤去
・塀、庭木、庭石、物置の撤去
・廃材の運搬・処分
・狭い道路での小運搬
・道路使用、交通誘導
・近隣対策、養生
新築前の土地関係
・地盤調査、地盤改良
・給水管の更新
・浄化槽、排水設備
・造成、擁壁、排水
・駐車場、階段、外構
・電気、通信設備
・工事車両の搬入対策
土地広告の価格だけでなく、解体から新築完成までの総額で比較しましょう。
購入前チェックリスト
空き家付き土地を検討するときは、次の項目を確認してください。
・建て替え可能な土地か
・前面道路が建築基準法上の道路か
・道路へ必要な長さで接しているか
・セットバックが必要か
・私道の通行・掘削に問題がないか
・土地の境界が確定しているか
・屋根、塀、配管などの越境がないか
・解体工事用の車両が入れるか
・残置物を誰が処分するか
・アスベスト調査費が含まれているか
・基礎、浄化槽、井戸の撤去が含まれているか
・地中埋設物が出た場合の扱い
・擁壁や崖に問題がないか
・水道管や排水設備を再利用できるか
・新築住宅と駐車場を配置できるか
・解体から新築完成までの総額はいくらか
勝浦をはじめ千葉県全域の土地・空き家調査に対応します
空き家付き土地は、希望する地域で新築住宅を建てるための有力な選択肢です。
しかし、古い家が建っているからといって、必ず同じように建て替えられるわけではありません。
解体費、境界、接道、私道、擁壁、排水、水道、資材搬入などを購入前に確認する必要があります。
高堀工務店は、勝浦市を拠点に、千葉県全域の新築、建て替え、リフォーム、空き家活用に対応しています。
特に、勝浦市、いすみ市、御宿町、鴨川市、館山市、南房総市、九十九里沿岸など、塩害、強風、狭い道路、傾斜地といった沿岸地域特有の問題を抱える土地について、地域条件を踏まえたご提案が可能です。
土地をすでに所有している方はもちろん、これから空き家付き土地を購入する方も、売買契約前にご相談ください。
「この空き家を解体して新築できるか」
「解体費用がどのくらいかかるか」
「境界が分からない土地でも購入してよいか」
「前の道路が狭くても工事できるか」
「海に近いため塩害対策も相談したい」
「土地・解体・新築を含めた総額を知りたい」
といった疑問に、土地と建物の両面から対応いたします。
「勝浦 工務店」で土地選びから相談できる会社をお探しの方、千葉県の沿岸地域で空き家を解体して新築したい方は、高堀工務店勝浦営業所までお気軽にお問い合わせください。
土地を購入した後に、予想外の工事や費用が発生しないよう、現地の状況を丁寧に確認し、解体から新築完成まで一貫してお手伝いいたします。
